Les retraités sont souvent perçus comme des locataires « idéaux » en raison de leurs ressources stables, souvent limitées à leur pension de retraite. Mais dans certaines villes françaises, cette image change radicalement, surtout lorsqu’il s’agit de certains programmes immobiliers. Et ce, de manière totalement légale.
Le programme « Action Cœur de Ville » : Une politique d’attractivité pour les villes moyennes
Lancé en mars 2018, le programme « Action Cœur de Ville » a pour objectif de redynamiser les centres des villes moyennes, tout en favorisant l’attractivité de ces territoires. En effet, ces villes, qui concentrent environ 26% de l’emploi en France, font face à un défi majeur : celui de l’érosion démographique et de la décroissance économique. Le programme vise à revitaliser ces centres en réhabilitant, rénovant, voire reconstruisant certains quartiers. Mais attention, les projets de ce programme ne sont pas nécessairement accessibles à tous, surtout aux retraités.
L’enjeu est d’attirer les actifs pour assurer une dynamique économique pérenne. D’après l’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT), ce programme permet de mener des projets immobiliers soutenus par des financements de l’État, de l’Action Logement, et de l’Anah. Cependant, en contrepartie de cet investissement public, certaines réservations locatives sont attribuées à une seule catégorie de population : les salariés.
Pourquoi les retraités sont exclus de certains logements
Claire Viallefont, directrice du pôle aménagement à la ville de Vichy, explique que la raison de cette exclusion réside dans le financement des projets immobiliers. En effet, Action Logement, principal financeur de ces programmes, exige des réservations locatives pour les salariés actifs en contrepartie de ses investissements. Selon les conditions du financement, 75% des logements d’une opération doivent être réservés à cette catégorie pendant une durée de neuf ans. En d’autres termes, ces logements sont principalement destinés aux salariés éligibles à un logement social ou intermédiaire. Cela limite donc l’accès des retraités à certaines unités de logement.
Par exemple, dans une opération de six logements, quatre seront réservés à cette catégorie de salariés, et seulement deux peuvent être destinés à des locataires privés. Il faut donc comprendre que si un retraité recherche un bien dans ces projets financés par Action Logement, il est fort probable qu’il soit exclu.
Les critères et les loyers sous contrôle
Le programme « Action Cœur de Ville » permet aux collectivités locales de proposer des logements à des loyers maîtrisés, et dans certains cas, ces loyers sont même plafonnés pour le parc social. Toutefois, dans les résidences destinées au parc privé, les propriétaires sont libres de fixer leurs loyers, ce qui peut rendre l’accès au logement plus difficile pour certains, surtout pour les personnes âgées dont les revenus sont limités.
En 2024, 245 communes bénéficient de ce dispositif, y compris des villes comme Trappes, Dunkerque, Rochefort, Arles, ou encore Draguignan. Pourtant, toutes les villes ne mettent pas en place des réservations exclusives pour les actifs. En fonction de l’opérateur du projet immobilier, la proportion de logements réservés au parc privé peut varier. Cependant, une règle générale est que 80% des logements dans ces projets sont destinés au secteur du logement conventionné (subventionné par l’État), tandis que 20% peuvent être destinés au parc privé, accessible à un public plus large, y compris les retraités.
Les zones rurales et la place des seniors dans le logement
Dans certaines villes moyennes, comme à Vichy, des milliers de logements sont construits dans le cadre de ce programme. Mais, en raison des restrictions imposées par Action Logement, ces constructions ne sont pas systématiquement accessibles aux retraités. Le modèle actuel de financement de ces projets privilégie une attente d’actifs jeunes plutôt qu’une stabilité liée à des seniors, même si ces derniers représentent une part importante des propriétaires en France.
Cela crée une réelle disparité : certains retraités se retrouvent dans une situation où les programmes immobiliers financés par l’État ne répondent pas à leurs besoins, les excluant de certains choix de logement, et ce, de manière totalement légale.
L’accès à l’immobilier pour les retraités
L’impact pour les retraités est concret. Alors que ces derniers représentent une part non négligeable des propriétaires en France, l’accès à des logements subventionnés ou à loyer maîtrisé reste difficile dans certaines zones, particulièrement dans le cadre des projets soutenus par Action Logement. Ce phénomène soulève la question de l’équité dans l’accès au logement pour les seniors, une population qui, à défaut de travailler, voit ses choix de logement restreints en raison de ce type de financement public.
Ainsi, bien que cela soit parfaitement légal, cette politique d’exclusion des retraités de certains programmes immobiliers montre un déséquilibre dans la manière dont les villes gèrent leur attractivité économique tout en prenant en compte les besoins de leur population vieillissante. Une réflexion sur l’intégration de tous les profils de locataires dans ces projets semble de plus en plus nécessaire, surtout dans les villes où les seniors représentent une part importante de la population.
